¿CÓMO HACER UN CONTRATO DE COMPRAVENTA?: LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE UN CONTRATO

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¿CÓMO HACER UN CONTRATO DE COMPRAVENTA?: LOS ELEMENTOS ESENCIALES DE UN CONTRATO

José María Pacori Cari

Profesor Titular de la Cátedra de Derecho Administrativo de la Universidad La Salle

Para Víctor Mamani Arones, gracias por tus consejos.

Contrato – Compraventa – Bien – Cosa –  Muebles – Inmuebles – Bienes futuros – Defraudación - Estelionato – Precio – Entrega - Propiedad

En nuestra vida diaria, celebramos muchos contratos y el contrato de compraventa es el de uso diario y común (aunque sin darnos cuenta). Cuando en la mañana nos levantamos y compramos el pan en la tienda lo que hacemos es un contrato de compraventa verbal, cuyas partes fundamentales serán el comprador, el vendedor, el objeto de compra (pan) y el precio. Cuando compra una gaseosa o un agua mineral, es lo mismo, el vendedor traslada la gaseosa de su propiedad a la propiedad del comprador y este paga un monto de dinero denominado precio. La situación se torna más interesante cuando el objeto de venta o bien es de mayor importancia, por ejemplo, la venta de un terreno (se requerirá de un documento que acredite la venta, el traslado del terreno y el pago íntegro del precio), se necesita de un contrato de compraventa escrito.

Previamente, es importante establecer que se entiende en el mundo del Derecho por “bien”, el “bien” es todo objeto susceptible de comercio en el mundo real, cuando el bien no se puede ver se reputa que es un bien inmaterial, como los derechos sobre la publicación de un libro; cuando el bien es tangible se habla de “cosa”, como por ejemplo el pan, la gaseosa o el terreno. También se pueden dividir los bienes en muebles e inmuebles, serán muebles si pueden ser trasladados de un lugar a otro, por ejemplo los libros, una computadora; serán inmuebles si no se pueden trasladar, como un terreno o una casa.

Conforme al artículo 1529 del Código Civil “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.” Es obligación del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien objeto de venta (véase art. 1549 del Código Civil). La compraventa es un contrato bilateral porque generalmente intervienen dos personas, el comprador y el vendedor y será perfecto este contrato cuando el vendedor entregue el bien y el comprador pague el precio. Según el artículo 1532 del Código Civil se pueden vender los bienes existentes o que pueden existir, siempre que su venta no esté prohibida por la ley, por ejemplo, no se podrán vender drogas, parques públicos o la vida de una persona.  También se indica que se pueden vender bienes existentes o que pueden existir, existentes son los bienes que ya están en la realidad, como bien inexistente y que se puede comprar puede ser un futuro departamento en el distrito de Cerro Colorado, pues ya lo están construyendo, pero falta terminarlo.

Por otro lado, puede suceder que alguien venda al comprador un bien ajeno que no le pertenece en estos casos se comete el delito de defraudación en la modalidad de estelionato, situación que puede ser denunciada al Ministerio Público. El artículo 197 del Código Penal establece que “La defraudación será reprimida con pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de cuatro años y con sesenta a ciento veinte días-multa cuando: (…) 4. Se vende o grava, como bienes libres, los que son litigiosos o están embargados o gravados y cuando se vende, grava o arrienda como propios los bienes ajenos.

Otro dato importante es el de la entrega del bien, el vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido (véase art. 1551 del Código Civil), por lo que en la venta de un terreno el vendedor debe de otorgar todos los documentos referentes al terreno al vendedor para que pueda realizar las acciones que considere pertinentes (como la inscripción en registros públicos). Por su parte, el pago del precio puede realizarse en una armada o en varias armadas, a falta de convenio se entiende que es en una armada y el vendedor está en su derecho de no aceptar pagos parciales, el art. 1558 del Código Civil establece que el comprador está obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar pactados. A continuación un modelo de contrato de compraventa de terreno.

Modelo de contrato de compraventa de terreno

Contrato Privado de compraventa de un terreno de (…) metros cuadrados ubicado en (…)

Conste por el presente documento que realizan entre el señor (…), con DNI (…), con domicilio en (…), como VENDEDOR; por la otra parte el Sr. (…), con DNI (…), con domicilio en (…), como COMPRADOR, celebran el presente documento privado, con las condiciones siguientes: PRIMERO.- El Sr. (…) es propietario del terreno de (…) m2, ubicado en (…) y lo da en calidad de venta en enajenación perpetua al COMPRADOR Sr. (…) SEGUNDO.- El precio pactado por las partes en común acuerdo es de S/. (…), que el comprador cancela al vendedor al contado con dinero en efectivo al momento de firmar el presente documento. TERCERO.- El VENDEDOR hace entrega del terreno urbano de (…) m2, sin construcción al COMPRADOR, quien lo recibe a su entera satisfacción, teniendo como medidas y colindantes las siguientes (…). Estando de acuerdo con el contenido por ser de voluntad propia de los contratantes, firman el presente documento en señal de conformidad. Arequipa, 19 de septiembre de 2014. (Firmas y huellas digitales del comprador y vendedor, pueden ir al notario para legalizar sus firmas)