MODELO DE DEMANDA CIVIL DE RETRACTO

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MODELO DE DEMANDA CIVIL DE RETRACTO

ÁREA: DERECHO CIVIL

José María Pacori Cari

Profesor Titular de la Cátedra de Derecho Administrativo de la Universidad La Salle del Perú

El “Retracto” es una figura jurídica regulada por el Código Civil en el Libro de “Fuentes de la Obligaciones”. Es un derecho que la ley otorga a determinadas personas (por ejemplo, un copropietario) para subrogarse en el lugar del adquirente de un bien, que previamente debió ser ofrecido en adquisición al retrayente. En el presente caso, ofrecemos al Lector el modelo de una demanda de Retracto, justificando cada una de sus partes. Es importante que el Lector antes de elaborar la Demanda de Retracto, ponga especial atención a las condiciones de la acción y presupuestos procesales necesarios para su procedencia, para esto los invitamos a revisar la siguiente “hoja de existencia de una relación jurídica procesal válida”, en ella podrá hallar la justificación de cada presupuesto procesal para la demanda de Retracto:

HOJA DE EXISTENCIA DE UNA RELACIÓN JURÍDICA PROCESAL VÁLIDA EN UN PROCESO DE RETRACTO
I.- CONDICIONES DE LA ACCIÓN
1.- LEGITIMIDAD PARA OBRAR
1.1.- LEGITIMIDAD PARA OBRAR ACTIVA	Artículo 1599 del Código Civil indica: “Tienen derecho de retracto: (…) 2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. 3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente. 4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa. 5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos. 6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor. 7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.”
1.2.- LEGITIMIDAD PARA OBRAR PASIVA	Artículo  496 del Código Procesal Civil indica “La demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquirente del bien que se intenta retraer.”
2.- INTERÉS PARA OBRAR
2.1.- CADUCIDAD	Artículo 1596 del Código Civil indica “El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho. Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.” Artículo  497 del Código Procesal Civil indica “La demanda será declarada improcedente si se interpone fuera del plazo de treinta días naturales computados a partir del conocimiento de la transferencia.”
2.2.- CONCILIACIÓN	Artículo 9 de la Ley 26872 – Ley de Conciliación – indica “Para efectos de la calificación de la demanda judicial, no es exigible la conciliación extrajudicial en los siguientes casos: (…) d) En el retracto. (…)”
II.- PRESUPUESTOS PROCESALES
1.- COMPETENCIA. Se dirige la demanda de Retracto al Juez Especializado en lo Civil y no al Juez de Paz Letrado conforme al PLENO JURISDICCIONAL DISTRITAL DE LOS JUZGADOS DE PAZ LETRADO DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA, que en el TEMA 1 sobre COMPETENCIA DE LOS JUECES DE PAZ LETRADO EN MATERIA CIVIL Y/O COMERCIAL emiten la siguiente CONCLUSIÓN PLENARIA: “El Pleno adoptó por MAYORIA la segunda ponencia que enuncia lo siguiente: Los procesos de (…) Retracto (…), no pueden ser conocidos por los Jueces de Paz Letrado, ya que de conformidad con el artículo 5 del Código Procesal Civil, dichas materias deben ser conocidas por los Jueces Especializados. El C. P. C., le otorga competencia a los Jueces de Paz Letrado para conocer pretensiones por razón de cuantía (pretensiones de condena), dejando los otros tipos de pretensiones para conocimiento de los Juzgados Especializados, tal como se puede inferir de los artículos 488 y 547 del C. P. C. Además, no es factible aplicar la regla de la competencia por cuantía a todo tipo de procesos, sino únicamente a los que contienen pretensiones de condena.”
2.- CAPACIDAD PROCESAL. El demandante se denomina RETRAYENTE.
3.- DEMANDA EN FORMA
3.1.- PETITORIO FISICAMENTE Y JURÍDICAMENTE POSIBLE	Artículo 1592 del Código Civil indica “El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.”
3.2.- VÍA PROCEDIMENTAL	Artículo 486 del Código Procesal Civil indica: “Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos: 1. Retracto.”
3.3.- ANEXO ESPECIAL DE LA DEMANDA	Artículo  495 del Código Procesal Civil indica “Además de cumplir con los Artículos 424 y 425, la demanda debe estar anexada con el certificado de depósito en dinero del equivalente de la prestación recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos por éste y que se hubieran devengado.”

Como se verifica de la Hoja se ha sustentado en normas jurídicas que justifican la existencia de las condiciones de la acción y presupuestos procesales. Especial atención queremos se dé al plazo de caducidad para interponer la demanda de retracto que es de 30 días naturales de conocida la transferencia (tenga cuidado con este requisito). Asimismo, se establece un Anexo especial de la demanda consistente en un Certificado de Depósito equivalente al gasto del adquirente del bien (este Depósito se deberá de realizar en el Banco de la Nación). (AUTOR: JOSÉ MARÍA PACORI CARI).

Modelo de Demanda Civil de Retracto

SECRETARIO
NRO. EXPEDIENTE
CUADERNO	Principal
NRO. ESCRITO	01-2015
SUMILLA[1]	Demanda Civil de Retracto

SEÑOR JUEZ[2] ESPECIALIZADO EN LO CIVIL[3]

I.- DATOS DEL DEMANDANTE[4]
NOMBRES Y APELLIDOS	RODOLFO MOURA CAEIRO
DATOS DE IDENTIDAD	DNI 40661255
DOMICILIO REAL	CALLE JOSÉ GALVEZ 113 – HUNTER
DOMICILIO PROCESAL	(… lugar donde está la oficina del abogado)
DOMICILIO ELECTRÓNICO	4491

II.- DATOS DEL DEMANDADO[5] “La demanda se dirigirá contra el enajenante y el adquirente del bien que se intenta retraer.” (Art. 496 del CPC)

1.- En su calidad de enajenante se demanda al Sr. (…) a quien se le deberá de notificar en  (… se aconseja obtener el dato en la RENIEC)

2.- En su calidad de adquirente del bien se demanda al Sr. (…) a quien se le deberá de notificar en (… se aconseja obtener el dato en la RENIEC)

III.- PETITORIO[6]

En acumulación objetiva originaria[7]:

Como PRETENSIÓN PRINCIPAL,  en mi calidad de copropietario – retrayente, solicito se disponga mi subrogación en el lugar del comprador Sr. (…) y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa de fecha (…), celebrado respecto de la porción indivisa consistente en 200m2 del bien inmueble – casa inscrito en la Partida Registral (…).

Como PRETENSIÓN ACCESORIA, solicito el pago de costas y costos del proceso.

IV.- HECHOS[8]

1.- El demandante es copropietario con el Sr. (…) del bien inmueble ubicado en (…) e inscrito en la Partida Registral (…) de 400m2. 2.- Es del caso, que el copropietario Sr. (…) ha procedido a enajenar en compraventa la porción indivisa que le corresponde ascendente a 200m2, sin manifestarme su deseo de enajenar la parte del bien que ostentamos en copropiedad. 3.- La referida enajenación se ha realizado por contrato de compraventa de fecha (…) a favor del comprador – adquirente Sr. (…) quien habría pagado la suma de S/. 40 000.00 (Cuarenta Mil Nuevos Soles. 4.- Habiendo tomado conocimiento de esta compraventa el pasado 01 de marzo de los corrientes me encuentro dentro del plazo para pedir el retracto. 5.- Asimismo, adjunto certificado de depósito por la suma de S/. 50 000.00 (Cincuenta Mil Nuevos Soles), a fin de garantizar el reembolso al adquirente del precio, los tributos, gastos e intereses pactados.

V.- FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA[9]

El Artículo 1592 del Código Civil fundamenta mi demanda al indicar que “El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.” Y el Artículo 1599 del Código Civil indica: “Tienen derecho de retracto: (…) 2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.” Conforme a estas normas, en mi calidad de copropietario el Código Civil me otorga el derecho de subrogarme en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

VI.- MONTO DEL PETITORIO[10]

No es cuantificable en dinero.

VII.- OFRECIMIENTO DE MEDIOS PROBATORIOS[11]

1.- La Partida Registral Nro. (…) correspondiente al Bien Inmueble cuyos 200m2 se han enajenado con el objeto de acreditar que el enajenante y mi persona éramos copropietarios del bien. 2.- El Contrato de Compraventa con el objeto de acreditar que los demandados (enajenante y adquirente) celebraron una compraventa respecto de 200m2 del bien inmueble sujeto a copropiedad. 3.- Certificado de depósito en dinero de S/. 50 000.00 equivalente a la prestación recibida por el enajenante, los tributos y los gastos pagados por el adquirente y, en su caso, los intereses debidos. (…)

VIII.- ANEXOS[12]
1-A	Copia legible del Documento de Identidad del Demandante[13]
1-B	Certificado de Depósito en Dinero de S/ 50 000.00[14]
1-C	Copia Certificada de Contrato de Compraventa.
1-D	Partida Registral Nro. (…)
1-E	(…)

POR LO TANTO:

A UD. PIDO ADMITIR A TRÁMITE LA PRESENTE DEMANDA.

PRIMERO OTROSI. Si bien ya no constituye un requisito de la demanda, se propone como VÍA PROCEDIMENTAL: ABREVIADO conforme al art. 486, inciso 1 del Código Procesal Civil.

Arequipa, 15 de marzo de 2015.

FIRMA DEL DEMANDANTE

FIRMA DEL ABOGADO[15]

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[1] Este exordio se ha hecho tomando en cuenta la Resolución 014-93-CE-PJ (02/06/93) Normas para la presentación de escritos por las partes y terceros en los procesos judiciales y formato único de notificación judicial.

[2] Conforme al Art. 424, inciso 1 del Código Procesal Civil (CPC)

[3] Se dirige la demanda de Retracto al Juez Especializado en lo Civil y no al Juez de Paz Letrado conforme al PLENO JURISDICCIONAL DISTRITAL DE LOS JUZGADOS DE PAZ LETRADO DE LA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA, que en el TEMA 1 sobre COMPETENCIA DE LOS JUECES DE PAZ LETRADO EN MAERIA CIVIL Y/O COMERCIAL emiten la siguiente CONCLUSIÓN PLENARIA: “El Pleno adoptó por MAYORIA la segunda ponencia que enuncia lo siguiente: Los procesos de Prescripción Adquisitiva de Dominio, Retracto, Resolución de Contrato, Otorgamiento de Escritura Pública, etc., no pueden ser conocidos por los Jueces de Paz Letrado, ya que de conformidad con el artículo 5 del Código Procesal Civil, dichas materias deben ser conocidas por los Jueces Especializados. El C. P. C., le otorga competencia a los Jueces de Paz Letrado para conocer pretensiones por razón de cuantía (pretensiones de condena), dejando los otros tipos de pretensiones para conocimiento de los Juzgados Especializados, tal como se puede inferir de los artículos 488 y 547 del C. P. C. Además, no es factible aplicar la regla de la competencia por cuantía a todo tipo de procesos, sino únicamente a los que contienen pretensiones de condena.”

[4] Conforme al Art. 424, inciso 2 del CPC

[5] Conforme al Art. 424, inciso 4 del CPC

[6] Conforme al Art. 424, inciso 5 del CPC

[7] Conforme al Art. 83 del CPC

[8] Conforme al Art. 424, inciso 6 del CPC

[9] Conforme al Art. 424, inciso 7 del CPC

[10] Conforme al Art. 424, inciso 8 del CPC

[11] Conforme al Art. 424, inciso 9 del CPC

[12] Conforme al Art. 425 del CPC

[13] Este Documento siempre debe de ir en toda demanda, conforme se observa del art. 425, inciso 1 del CPC

[14] Conforme se verifica de la Hoja de existencia de una relación jurídica procesal válida, este es un requisito especial y obligatorio de la demanda de retracto. Asimismo, es importante resaltar como se indica en la Hoja de existencia de relación procesal válida para esta demanda no se exige conciliación.

[15] Conforme al Art. 424, inciso 10 del CPC