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CONTRATO
DE CORRETAJE
Elementos
– Contenido – Modelo - Sinopsis
Por
José María Pacori Cari
Catedrático
de Derecho de la UJCM – Perú
Miembro
de la Asociación Argentina de Derecho Administrativo
ÁREA:
DERECHO COMERCIAL
LÍNEA:
CONTRATACIÓN COMERCIAL
I.-
¿QUÉ ES EL CONTRATO DE CORRETAJE?
El contrato de corretaje es el
contrato por el cual una persona encarga a otra (corredor) que le informe de la
ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o que le
sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones
para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de
una comisión u honorario.
II.-
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE CORRETAJE
1.-
Elementos personales
Las partes en un contrato de
corretaje son el INTERMEDIADO (proponente, oferente) y el CORREDOR, ambos deben de contar con
capacidad general para contratar y obligarse. El corredor puede ser una persona
natural o jurídica.
2.-
Elementos objetivos
Son elementos objetivos de este
contrato el SERVICIO DE INTERMEDIACIÓN y el PREMIO DE COMISIÓN. La relación de
estos elementos es causal, desde que la perfección del negocio pretendido por
el oferente tiene que tener su causa en la actividad mediadora desarrollada por
el corredor. Es necesario que el contrato tenga lugar como consecuencia de la
actuación del corredor.
3.-
Elementos formales
Este contrato no está sujeto a
forma especial, se puede realizar por teléfono, siendo recomendable que se haga
por escrito.
III.-CONTENIDO
DEL CONTRATO
1.-
Obligaciones de corredor
·
El corredor
está obligado a realizar su gestión conforme a lo estipulado y a la buena fe.
·
El corredor
está obligado a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, cesando en
su función una vez se pone en relación a las partes, que son las que han de
celebrar el futuro y final negocio jurídico.
2.-
Obligaciones del intermediado
2.1.-
Sobre los honorarios del corredor:
El INTERMEDIADO está obligado a
pagar la comisión para el caso de que llegue a perfeccionarse el contrato
objeto de corretaje, en virtud de la gestión del corredor. Se puede indicar en
el contrato lo siguiente:
·
El corredor
cobrará solamente sus honorarios cuando el negocio principal haya quedado
consumado.
·
El corredor
cobrará sus honorarios independientemente de si perfecciona el negocio
principal.
·
El corredor
cobrará solamente sus honorarios cuando el negocio principal se realice.
2.2.-
Sobre los gastos del corredor:
Independientemente de la comisión
a percibir, el corredor cobrará los gastos que su intermediación le haya
ocasionado, salvo pacto en contrario.
IV.-
PACTO DE EXCLUSIVIDAD
Si el negocio jurídico se perfecciona
al margen de la gestión del corredor, éste no tendrá derecho al devengo de los
honorarios pactados, sino que en su caso tendría derecho a la eventual
indemnización de los daños y perjuicios que la gestión desarrollada le haya
generado.
V.-
EXTINCIÓN
Además de las causas generales,
la extinción contractual tendrá lugar por desistimiento unilateral de
cualquiera de la partes, sin obligación de indemnizar, a menos que haya
existido mala fe. Si a pesar del
desistimiento, el INTERMEDIADO llega a concluir el negocio jurídico
aprovechándose de las gestiones previamente realizadas por el corredor, este
último podrá exigir la totalidad de sus honorarios.
VI.-
AGENTE INMOBILIARIO EN EL DERECHO ADMINISTRATIVO
Si bien el contrato de corretaje
es una figura del Derecho Comercial, podemos encontrar una regulación de
Derecho Administrativo. Si bien no se indica nada acerca del contrato de
corretaje podemos establecer, a partir de la teoría, la regulación de este
contrato para el caso de bienes inmuebles. En el Perú, la Ley 29080 – Ley de
creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento – regula las relaciones sobre el contrato de
corretaje inmobiliario sin hacer mención expresa al mismo. Incluso esta Ley se encuentra reglamentada a
través del Derecho Supremo 004-2008-VIVIENDA por el que “Aprueban Reglamento de
la Ley 29080 – Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario –“. Sin
embargo, deberá de tener en cuenta que el contrato de corretaje no se limita a
los bienes inmuebles, sino que se extiende a supuestos de corredores de
seguros, corredores de bolsa de valores, corredores de productos agrícolas.
VII.-
MODELO DE CONTRATO DE CORRETAJE
Basado en aspectos esenciales de
este contrato se ofrece el siguiente modelo básico de contrato de corretaje:
CONTRATO DE CORRETAJE
Conste por el presente documento el contrato de corretaje […], que
celebran de una parte […], identificado con RUC […], con partida registral […]
del Registro de Personas Jurídicas de […], con domicilio en […], debidamente
representada por su Gerente […], identificado con DNI […], con poderes
inscritos en el asiento […], a quien en lo sucesivo se denominará EL CORREDOR;
y, de otra parte, […], identificado con DNI […], con domicilio en […], a quien
en lo sucesivo se denominará el INTERMEDIADO, conforme a las siguientes
cláusulas:
ANTECEDENTES
PRIMERA.- EL INTERMEDIADO es propietario
de […], dejando establecido que sobre dicho bien no pesa gravamen, medida
judicial o extrajudicial, acto o contrato que limite su libre disponibilidad.
SEGUNDA.- El CORREDOR es una persona
jurídica de derecho privado, cuya actividad principal es la intermediación en
la celebración de contratos de […].
OBJETO DEL CONTRATO
TERCERA.- El CORREDOR se obliga a promover
[…] durante un plazo de […]; en contraprestación, el INTERMEDIADO se obliga a
pagar al CORREDOR una comisión u honorario que se deducirá del precio de venta
de […]
OBLIGACIONES DEL CORREDOR
CUARTA.- El CORREDOR se obliga a:
1.- Informar al INTERMEDIADO y proponer el proyecto de contrato
para la […]
2.- Deberá publicitar por su cuenta, avisos publicitando la […]
tanto en periódicos, afiches y cualquier otro medio de comunicación masivo.
3.- Deberá brindar a los potenciales interesados en […], toda la
información que estos requieran como […], que obtendrá directamente del
INTERMEDIADO.
OBLIGACIONES DEL INTERMEDIADO
QUINTA.- El INTERMEDIADO se obliga a:
1.-Pagar al CORREDOR una comisión que asciende al […] % del precio
de la venta de […], en caso se realice la operación, dicho pago se efectuará al
momento de la suscripción del contrato de […].
2.- Se obliga a abstenerse de ofertar la venta de […] mientras
esté vigente el contrato, en caso de incumplimiento se obliga a pagarle al
CORREDOR la comisión establecida.
3.-Se obliga a brindar todas las facilidades para que el CORREDOR
cumpla con la labor encomendada.
GASTOS Y TRIBUTOS
SEXTA.- Las partes acuerdan que todos
los gastos y tributos que originen la celebración, formalización y ejecución
del presente contrato serán asumidos por el INTERMEDIADO.
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
SÉTIMA.- El incumplimiento de la
obligación asumida por el CORREDOR, constituirá causal de resolución del
presente contrato. La resolución se producirá de pleno derecho cuando el
INTERMEDIADO comunique al CORREDOR que quiere valerse de esta cláusula, por
carta notarial.
COMPETENCIA ARBITRAL
OCTAVA.- Las controversias que pudieran
suscitarse en torno al presente contrato, serán sometidas a arbitraje.
DOMICILIO
NOVENA.- Para la validez de todas las
comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de este contrato,
ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción
de este documento. El cambio domiciliario cobrará efectos desde su comunicación
por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY
DÉCIMA.- En todo lo no previsto por las
partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por el Código
Civil y demás normas aplicables.
En señal de conformidad, las partes suscriben
este documento en la ciudad de […], a los […] días del mes de […] del […].
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